Por Christian Rodiek, CEO de FirmaVirtual.
Una mujer asegura haber pagado $22 millones por una vivienda en una toma de Cerrillos. Otra afirma habría desembolsado $5 millones. Pero, independiente de las cifras y de las circunstancias particulares de cada persona, ambas declaraciones ponen sobre la mesa un problema que va mucho más allá de la ocupación irregular de terrenos: la compraventa de inmuebles sin respaldo legal y sin conocer las garantías mínimas que deben existir antes de entregar dinero.
En Chile, la propiedad de un inmueble no se adquiere por el solo hecho de pagar por él, recibir las llaves o firmar un documento entre particulares. Para que exista una transferencia válida del dominio de un bien raíz, se requiere una escritura pública y su posterior inscripción en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente.
Por eso, quien paga millones de pesos por una construcción levantada en un terreno que no pertenece al vendedor debe tener claro que ese desembolso no lo convierte en propietario. Puede haber adquirido materiales, mejoras o una expectativa de ocupación, pero no el dominio sobre el terreno ni, necesariamente, un derecho que le permita permanecer en él.
Lo preocupante es que estas operaciones pueden involucrar sumas equivalentes al ahorro de años de trabajo. Y muchas veces quienes entregan ese dinero son familias que buscan una solución habitacional, sin dimensionar los riesgos jurídicos y económicos que están asumiendo.
También debemos distinguir entre la necesidad de vivienda y la existencia de un negocio. La primera constituye un problema social que requiere respuestas del Estado. La segunda exige preguntarse quién está recibiendo dinero, qué está ofreciendo a cambio y si tiene algún derecho para hacerlo. No podemos normalizar que se comercialicen terrenos ajenos como si fueran propios.
En cualquier operación inmobiliaria, la seguridad jurídica no depende únicamente de la existencia de un documento firmado. También exige verificar la identidad de quienes participan, revisar los antecedentes de la propiedad y comprender el alcance de los acuerdos que se suscriben. Son aspectos fundamentales para evitar que las personas comprometan su patrimonio sin tener claridad sobre los derechos que están adquiriendo.
Hoy, gracias a la tecnología, muchos de estos documentos pueden firmarse de manera digital, con herramientas como las que ofrecemos en FirmaVirtual. Sin embargo, ninguna firma electrónica, por avanzada que sea, puede convertir en propietario a nadie ni subsanar la falta de derechos sobre un terreno. La tecnología puede contribuir a la identificación, trazabilidad y seguridad documental, pero no reemplaza el estudio de títulos ni las formalidades legales de una compraventa inmobiliaria.
Por lo anterior, antes de entregar dinero por una vivienda, es indispensable verificar quién figura como propietario en el Conservador de Bienes Raíces, revisar los antecedentes del inmueble y solicitar asesoría jurídica cuando existan dudas. Una promesa, un recibo de pago o un documento firmado ante notario tampoco garantizan, por sí solos, que quien vende tenga facultades para transferir el dominio.
El caso de Cerrillos debiera abrir una discusión que no se limite a los desalojos. También necesitamos mayor educación sobre los derechos de propiedad y una fiscalización efectiva de quienes obtienen beneficios económicos mediante la comercialización irregular de terrenos.